
在农村,房子是一家人的根,而不动产权证就是房子的“合法身份证”。有了这本证,房子才能合法买卖、继承、抵押,遇到拆迁征地也能拿到合理补偿。但不少农户盖房时没注意规矩,忙活大半年建好,最后却在办证时遇阻,权益没保障,心里别提多憋屈。

农村宅基地和房屋管理政策的具体实施细则(如面积标准、规划要求等)由各省、自治区、直辖市根据国家法律制定,存在地区差异。本文所述为常见情形与通用原则,具体规定请务必以您当地自然资源、农业农村等部门的最新政策为准。
其实不是办证难,而是有些房子本身不符合政策要求,容易在确权时“卡壳”。今天就用大白话,把这5类大概率拿不到产权证的房子说透,都是结合最新政策和实际案例的干货,老乡们可以对照自查,别踩这些坑。
一、超占面积、违规占地的房,原则上不予确权
农村建房有个硬规矩:“一户一宅”,而且宅基地面积有明确上限。各地标准不一样,平原地区一般每户不超过160平方米,山区丘陵会适当放宽,但都不能随便超。
很多老乡觉得“多占一点没人管”,要么超出审批的面积建房,比如批了150平,实际盖了200平;要么直接在耕地、林地、基本农田上建房——这些都是红线,绝对不能碰。耕地是咱们的“饭碗田”,国家明确禁止在耕地上建住宅,这类房屋将面临无法确权的巨大风险,哪怕已经住了十几年,也可能被认定为违建。
还有些人没办任何审批手续,就私自给房子加二层、搭附属房,这些超建部分也不算合法面积。自然资源部门确权时,只认审批范围内的面积,超占的要么要求整改退占,要么罚款,严重的还得拆除;完全没审批的违建,直接不予确权,根本拿不到证。
之前村里有户人家,在自家耕地里盖了栋小楼,想着没人发现,结果办证时被卡住。最后不仅证没办成,还得限期拆除,恢复耕地原貌,白花了几十万,特别可惜。
二、非本村人买地建房,确权大概率被拒
农村宅基地的所有权归村集体,只有本村集体经济组织成员(也就是本村村民)才有资格申请宅基地建房,这是国家定的政策红线,不能破。
现实中常见两种情况:一种是城镇户口居民、外村人跑到农村买宅基地建房,哪怕和村民签了“买卖协议”,甚至花了大价钱装修,这份协议也不受法律保护,买方根本没法确权;另一种是本村村民把自己的宅基地、房子卖给非本村人后,又想重新申请宅基地,不仅新申请批不下来,之前卖出的房子也不能给买方办证。
还有些人想通过“挂靠户口”“找关系”的方式违规获得宅基地审批,只要查实申请人不是本村集体成员,审批手续会被撤销,房子自然办不了证。这里要注意,就算是本村嫁进来的媳妇、入赘的女婿,也得完成户口迁入、纳入本村集体成员资格认定后,建房才符合规定。
之前有个城里亲戚,想在农村买块地盖养老房,看好了一套宅基地房,差点就付款了,还好打听了政策,知道办不了证,不然钱房两空,哭都没地方哭。
三、权属有纠纷的房,没解决就办不了证
农村房屋确权的前提是“权属清晰”,要是宅基地或房子有争议,比如兄弟间争老宅基地、邻里间为边界扯皮、父母留下的房子继承问题没协商好,只要纠纷没解决,登记部门就不会受理确权申请。
举个例子:老两口去世后留下一套老宅子,三个子女没商量好房子归谁,各自都想把证办在自己名下,互相扯皮。这种情况下,登记机构会要求先通过村集体调解、或者法院判决明确权利人,确定唯一的产权人后,才能继续办产权证。
哪怕房子是合法建的,手续也齐全,只要权属有争议,证就只能“卡壳”。所以家里有这类问题的,别先想着办证,先把纠纷解决清楚,不然跑再多趟也没用。
四、没批先建、不符合规划的房,审批环节易遇阻
现在农村建房不是“想建就建”,得先过“规划关”和“审批关”,少一个都不行。
首先得符合村庄整体规划,比如有些村庄划定了“建房红线区”,靠近公路、河道、生态保护区的区域,就不允许建房——像国道两侧20米、省道15米、县道10米、乡道5米内,都属于公路建筑控制区,在这儿建房会影响交通和安全,通常不符合规划(具体距离标准以当地规定为准)。
其次要走正规审批流程:先向村委会提交申请,村集体公示无异议后,报乡镇政府审核,拿到《宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》,之后才能动工。
很多农户图省事,觉得“村里没人管就先建”,没批手续就开工,哪怕房子建在自家老宅基地上,也属于“未批先建”。现在农村建房审批越来越规范,这类房屋想要补批手续难度极大,没有合法审批手续,确权登记就无从谈起,产权证自然拿不到。
还有些人建房时不按规划来,比如规定建3层,结果建了5层,或者建筑风格、朝向不符合村庄规划要求,也会影响办证,最后可能得整改才能继续办理。
五、改了宅基地用途的房,确权将面临风险
宅基地的用途很明确:只能用来建住宅,保障农村村民居住,不能随便改作他用。
有些农户觉得“房子是自己的,想怎么用就怎么用”,把宅基地上的住宅改成小卖部、加工厂、养殖场,甚至整院出租给外人办作坊、开民宿。这种擅自改变宅基地使用性质的行为,违反了宅基地管理规定,确权时大概率会被驳回申请。
就算后期想改回住宅用途,也得经过村集体、乡镇部门核实整改情况,整改不到位的,依然办不了证。比如有户人家把自家住宅改成了小型饲料加工厂,噪音大还污染环境,不仅邻居有意见,办证时也因为改变用途被拒,最后只能恢复住宅原貌,花了不少整改费。
这里要提醒一句,要是只是在院子里搭个小棚子放农具,不改变住宅主体用途,也不影响规划,一般不影响办证,但要是搭的棚子占用了公共空间,或者不符合安全标准,也可能被要求整改。
遇到问题别慌,这些整改办法可参考(需符合当地政策)
请注意,并非所有违规情形都能通过整改获得确权。以下办法仅针对符合特定条件(如符合规划、非占用基本农田等)且当地政策允许整改的历史遗留或轻微问题。最终能否办理,必须由当地主管部门依法依规认定。
1. 超占面积的:按当地规定退回到审批面积内,或者缴纳相应的使用费,符合条件后就能确权;
2. 缺手续的:如果符合村庄规划,有些“未批先建”的房屋可以补批手续,具体要按当地政策来;
3. 权属有纠纷的:尽快通过村集体调解、家族协商,或者向法院起诉,明确产权归属;
4. 改变用途的:及时恢复住宅属性,经村集体和乡镇部门核实后,就能继续申请办证;
5. 历史遗留问题:2008年《城乡规划法》实施前建成的无证房,要是符合规划、权属清晰,可按历史遗留问题分类处置,大概率能补办手续。
不过要注意,要是房子占用了基本农田、或者严重影响规划,整改也没用,可能得限期拆除,所以建房前一定要先咨询政策,别盲目动工。
如果您对自家房屋情况有疑问,最权威的咨询渠道是:
1. 前往乡镇人民政府或街道办事处自然资源所、农业农村办公室;
2. 咨询村集体经济组织或村民委员会;
3. 拨打12336自然资源违法举报电话进行政策咨询。
最后说句实在话
农村房子的产权证关系到一家人的切身利益,办下来心里才踏实。现在国家对农村房屋确权越来越规范,不是故意为难大家,而是为了保护农民的合法权益,避免后续出现纠纷。
其实只要建房前按规定办审批手续,不超占、不违建、不改变用途,办证都很顺利。很多农户办不了证,都是因为当初图省事、不懂政策,最后白白耽误时间和金钱。
希望这篇文章能帮到老乡们,大家可以对照着自查,要是有不清楚的地方,多问问村委会或者乡镇相关部门,别等房子盖好了才发现办不了证,那就太亏了。
你家的农村房子有没有顺利拿到不动产权证?办证过程中遇到过哪些问题,又是怎么解决的?你所在的村子,还有哪些关于建房、办证的规矩?欢迎在评论区分享你的经历和看法,让更多老乡少走弯路!
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